BGH kippt mehrere Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung eines Ladenmieters
Karlsruhe (dapd). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrere Vereinbarungen über Nebenkosten in Gewerbemietverträgen gekippt. In jetzt bekanntgewordenen Urteil heißt es, Klauseln über Kosten für einen "Centermanager" oder "Versicherungen" fehle es an der erforderlichen Transparenz. Da die Vereinbarungen in dem Formularmietvertrag unwirksam sind, muss der Mieter die Kosten hierfür auch nicht tragen.
Außerdem stellten die Bundesrichter in Karlsruhe klar, dass der Vermieter einem Geschäftsmann nicht dessen Markterfahrung entgegenhalten könne. Aus der wirtschaftlichen Erfahrenheit des gewerblichen Mieters könne keine Verpflichtung abgeleitet werden, "bereits vor Vertragsabschluss auf die ... Beseitigung intransparenter oder sonst benachteiligender Klauseln zu dringen".
In dem Mietvertrag eines Einzelhandelsgeschäfts hieß es, dass Aufwendungen für einen "Centermanager" umgelegt werden sollten. Wofür genau der Manager genau zuständig sei, sei nicht klar geregelt, urteilte der BGH. Es könne sich dabei um Kosten für Marktanalysen oder auch für Werbung oder Dekoration handeln. Die hierdurch entstehenden Kosten könnten "nicht einmal im Groben abgeschätzt werden", heißt es im Urteil.
Auch der allgemeine Posten "Versicherungen" ist laut BGH ungültig. Die Klausel sei "inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür biete, Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können". Gleichzeitig verwies der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat darauf, dass auch der Begriff "übliche Versicherungen" nicht ausreiche. Das hatte der BGH-Senat bereits 2005 in einem anderen Fall entschieden.
Schließlich müsse auch bei technischen Wartungskosten sichergestellt sein, dass der Mieter eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum nicht für alle Wartungskosten in der Liegenschaft aufkommen müsse. Auch die Übertragung der Erhaltungskosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen sei nur dann wirksam, wenn sie in einem "zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung beschriebenen Rahmen erfolgt".
Dem Urteil lag ein Rechtsstreit in einem Einkaufszentrum bei Halle zugrunde. Der zum Handelskonzern Metro gehörende Mieter verweigerte Nachzahlungen für Nebenkosten wegen unwirksamer Klauseln. In dem nachfolgenden Rechtsstreit erhielt das Unternehmen jetzt teilweise recht. Nicht beanstandet wurde vom BGH jedoch der Punkt "Verwaltung". Der Begriff sei hinreichend bestimmt und finde sich auch in der Betriebskostenverordnung.
Der Fall wurde zur weiteren Klärung der noch zu zahlenden Nebenkosten und Verzugszinsen an das Oberlandesgericht Naumburg zurückverwiesen.
(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof XII ZR 112/10)
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